“三降”出擊！百萬房貸月供將減少132元，樓市“紅五月”可期

降準(zhǔn)0.5個百分點、下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點、加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式適配的系列融資制度……5月7日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證券監(jiān)督管理委員會負(fù)責(zé)人介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況，其中，“穩(wěn)樓市”再次成為關(guān)鍵詞。

“穩(wěn)住樓市股市對提振社會預(yù)期，暢通內(nèi)需循環(huán)具有重要意義?！苯鹑诒O(jiān)管總局局長李云澤在國新辦新聞發(fā)布會上表示：“下一步，金融監(jiān)管總局將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。”

公積金貸款利率下調(diào)，百萬房貸月供將減少132元

此次央行明確，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。另據(jù)當(dāng)天央行官網(wǎng)消息，自2025年5月8日起，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。

公積金貸款利率下調(diào)，將進(jìn)一步降低房貸成本。例如，對于100萬貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款，政策前月供為4135.57元，而政策后則為4003.4元，減少了132元，累計利息減少4.76萬元。

對此，58安居客研究院院長張波解讀稱：“在商業(yè)貸款利率持續(xù)下行的背景下，公積金利率的定向調(diào)整凸顯了政策的分層設(shè)計，央行此次下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，是繼2024年后再次對公積金利率進(jìn)行定向調(diào)整，釋放出明確的穩(wěn)樓市政策信號，這一政策落實將有效緩解自住購房者的還款壓力，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，對穩(wěn)定住房消費、提振市場信心具有積極信號意義。”

那么，對于已經(jīng)辦理的存量住房公積金貸款，此次政策是否能惠及?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從過去的金融政策操作慣例來看，此次政策主要是指新購房的公積金貸款利率，后續(xù)根據(jù)既有政策，存量公積金貸款利率也有望下調(diào)?！?/p>

此次發(fā)布會還明確，降準(zhǔn)0.5個百分點，并降低政策利率0.1個百分點，預(yù)計向市場提供長期流動性約1萬億元。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“降準(zhǔn)將持續(xù)增強銀行的可貸資金，對于發(fā)揮商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)功能具有積極作用。而房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)今年依然是商業(yè)銀行投放的重點領(lǐng)域，將持續(xù)增強房貸方面的功能和作用，尤其是對于個人按揭貸款、開發(fā)貸、融資協(xié)調(diào)機制、城中村改造、存量房和土地收儲等方面都能發(fā)揮積極作用?！?/p>

LPR將調(diào)整，房貸利率有望降至“3”字頭以下

此次發(fā)布會明確，下調(diào)政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計將帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行約0.1個百分點。

降息對于購房房貸的影響是積極的。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%。若按此次LPR的變化，那么后續(xù)房貸利率就平均可以到3.01%。

據(jù)此計算，對于100萬貸款本金、30年期、等額本息的商業(yè)銀行貸款來看，政策前總還款額(本金+利息)為154萬元、月供額為4276元;政策后總還款額(本金+利息)為152萬元、月供額為4221元。如此對比，總還款額減少了2萬元，月供額減少了55元。

“從全國范圍來看，新發(fā)放的房貸利率已經(jīng)一再創(chuàng)下新低?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示：“預(yù)計5月20日再次降息10個點，也就是說房貸平均利率將降到3%以下?！?/p>

業(yè)內(nèi)：“小陽春”行情有望延續(xù)

去年以來，隨著“穩(wěn)樓市”政策組合拳的落地，房地產(chǎn)市場的積極變化在一季度信貸數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。在今天的發(fā)布會上，李云澤介紹：“今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額增加7500多億元，其中新增個人住房貸款創(chuàng)2022年以來單季最大增幅，住房租賃貸款同比增長28%，最近來華的一些頭部國際投資機構(gòu)也認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場投資價值正在顯現(xiàn)?！?/p>

在一系列政策組合拳之下，核心一二線城市樓市已經(jīng)率先“止跌回穩(wěn)”，新房、二手房成交量都呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的態(tài)勢。以升溫明顯的二手房市場為例，在剛剛過去的4月份，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，深圳二手住宅成交5733套，同比增長37%;上海二手住宅成交超2.3萬套，同比增長30%;北京二手住宅成交超1.5萬套，同比增長17%。二線城市中，成都、杭州、南寧二手住宅成交套數(shù)同比分別增長20%、16%、14%。

對于接下來樓市的走勢，張大偉表示：“此次降準(zhǔn)降息政策對于一二線城市有明顯利好。近期，全國房地產(chǎn)市場的主要特征是一二線城市出現(xiàn)了3-4月明顯的‘小陽春’，但隨著市場企穩(wěn)價格波動，部分城市需要更多的政策刺激穩(wěn)定市場，本次政策對于‘小陽春’熱度延續(xù)有明顯作用?！?/p>

“隨著政策的落地，‘紅五月’可期。”嚴(yán)躍進(jìn)表示：“今年將是歷史上房貸政策最寬松的一年，疊加首付門檻低、房貸利率低、房貸額度充足，且和目前公積金降息等結(jié)合，應(yīng)該說‘金融支持購房消費’的動力充足，進(jìn)一步促進(jìn)住房消費工作。”

此外，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，一方面，本次降準(zhǔn)降息如期落地有望明顯提振市場信心，對于促進(jìn)購房需求釋放將產(chǎn)生實質(zhì)性利好;另一方面，企業(yè)融資成本也將繼續(xù)回落，對于企業(yè)資金面的改善將產(chǎn)生積極影響。

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 劉軍