房企參與公募REITs成績(jī)單來(lái)了：7只盈利、4只營(yíng)收破億

去年以來(lái)，在政策利好推動(dòng)下，中國(guó)公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)邁入常態(tài)化發(fā)展新階段。那么，2024年，房企公募REITs的成績(jī)單如何?

近期，房企參與的已上市公募REITs陸續(xù)發(fā)布業(yè)績(jī)。據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，8只上市REITs中，4只營(yíng)收破億元，7只實(shí)現(xiàn)正向盈利，展現(xiàn)出良好的盈利狀態(tài)。

而隨著房企年報(bào)的披露，多家房企也對(duì)外表示出申報(bào)REITs的意向，REITs的春天會(huì)到來(lái)嗎?

8只REITs中有7只實(shí)現(xiàn)正盈利

REITs就是不動(dòng)產(chǎn)投資信托，指依法向投資者募集資金并主要投資于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，其產(chǎn)生的收益享有稅收優(yōu)惠，且大部分收益將分配給投資者的投資基金。

隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也迎來(lái)了更多的機(jī)會(huì)，部分房企已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行試水。從房企參與的公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施類型來(lái)看，主要還是在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房?jī)蓚€(gè)方面。相較于這兩個(gè)與房企業(yè)務(wù)關(guān)系較為緊密的領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流雖然也有房企涉及，但數(shù)量相對(duì)較少。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2024年12月31日，共有華潤(rùn)置地、招商蛇口、大悅城、萬(wàn)科、首創(chuàng)城發(fā)和中國(guó)金茂的8只REITs產(chǎn)品完成了上市，總規(guī)模224.22億元，此外還有金隅集團(tuán)和萬(wàn)科的兩只新發(fā)行REITs以及華潤(rùn)的租賃住房REITs擴(kuò)募正在審批中。不過(guò)，相對(duì)于目前1661.64億元的公募REITs市場(chǎng)而言，房企的參與程度仍然相對(duì)較低。

據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者對(duì)于房企參與的已上市公募REITs業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)，8只已上市REITs中，營(yíng)收破億元的有4只，實(shí)現(xiàn)正向盈利的有7只。其中，營(yíng)收最高的是華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT，達(dá)到6.42億元，其底層資產(chǎn)是青島萬(wàn)象城;而博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5141.49萬(wàn)元，是去年凈利潤(rùn)最高的REIT，其底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園，主要包括萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈、光明加速器二期項(xiàng)目，均位于深圳。

在此前業(yè)績(jī)會(huì)上，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金管理人提到，2024年，得益于廣泛拓展客戶招商渠道和瞄準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，各個(gè)項(xiàng)目頂住了2024年市場(chǎng)內(nèi)卷壓力，出資率整體保持在90%以上。

遺憾的是，華夏大悅城商業(yè)REIT在2024年雖然擁有1.06億元的營(yíng)收，但是，凈利潤(rùn)卻虧損了47.31萬(wàn)元，這只REIT也是西南地區(qū)首單消費(fèi)REITs，底層資產(chǎn)是成都大悅城。

多家房企披露申報(bào)REITs意向

近日，多家房企在業(yè)績(jī)會(huì)或年報(bào)中也表達(dá)了申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的意愿，涉及的資產(chǎn)類型包括消費(fèi)、租賃住房、產(chǎn)業(yè)園等。

比如，中海管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司將加快設(shè)立公募REITs，也將積極把握商業(yè)資產(chǎn)的調(diào)整期，做好相關(guān)的收并購(gòu)工作。

而已有試水的萬(wàn)科在年報(bào)中提到，公司將持續(xù)夯實(shí)REITs戰(zhàn)略平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式由重向輕，加速長(zhǎng)租公寓與物流REITs上市進(jìn)程，推動(dòng)中金印力消費(fèi)REIT擴(kuò)募。

美的置業(yè)雖然剝離了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但是其管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)于留在上市平臺(tái)的5座商場(chǎng)和3個(gè)產(chǎn)業(yè)園，會(huì)推進(jìn)研究發(fā)行公募REITs。

還有房企明確表示計(jì)劃擴(kuò)募。中國(guó)金茂管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司旗下在營(yíng)的項(xiàng)目包括南京金茂覽秀城、青島金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城等，均有望成為華夏金茂商業(yè)REIT后續(xù)的擴(kuò)募資產(chǎn)。

此外，華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，目前公募REITs的擴(kuò)募工作正在有序推進(jìn)中，同時(shí)公司也在研究推進(jìn)私募REITs等，進(jìn)一步完善覆蓋資產(chǎn)全周期的金融化通道。

公募REITs新品類不斷增加

值得一提的是，今年以來(lái)，陸續(xù)有新的REITs產(chǎn)品品類成功發(fā)行。今年3月31日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT成功上市發(fā)行，以上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司持有的虹橋璟智項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，均為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)租賃住房標(biāo)桿項(xiàng)目。這也是全國(guó)首個(gè)獲批的“商改?！盧EITs。所謂“商改?！保褪菑纳剔k項(xiàng)目調(diào)整為保障性租賃住房項(xiàng)目，進(jìn)一步豐富了REITs產(chǎn)品品類。

匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT自申報(bào)發(fā)行以來(lái)便吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注與資本熱捧。數(shù)據(jù)顯示，該產(chǎn)品募集份額5億份，發(fā)售價(jià)格2.724元/份，募集資金規(guī)模達(dá)13.62億元;網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)約181倍，公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)更是高達(dá)494倍。其從3月5日獲批到掛牌上市，僅歷時(shí)18個(gè)工作日，刷新了公募REITs市場(chǎng)紀(jì)錄。

中信證券曾在其研報(bào)中指出，“保租房產(chǎn)品預(yù)期現(xiàn)金分派率仍處于低位，產(chǎn)品總體仍供不應(yīng)求。我們認(rèn)為當(dāng)前C-REITs市場(chǎng)保租房板塊規(guī)模仍然較小，難以滿足投資者需求，未來(lái)隨著政策支持力度持續(xù)增大，保租房REITs產(chǎn)品有望迎來(lái)上市高峰?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，REITs是打通“投、融、管、退”閉環(huán)非常重要的一部分，擁有優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的房企運(yùn)營(yíng)商們可以借助公募REITs加快企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)運(yùn)作模式由重轉(zhuǎn)輕，自身角色定位從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理服務(wù)商，對(duì)于當(dāng)前房企走出行業(yè)困境具有重要意義。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 付春愔