房企融資難寬松 監(jiān)管要求銀行放貸“只減不增”

近日來，“央行出臺‘345’規(guī)則，旨在控制房地產企業(yè)有息負債規(guī)模”的消息引起業(yè)內廣泛關注。《中國經營報》記者采訪多位銀行人士，均表示未收到此文件。一位資深銀行人士表示：“這個文件去年就‘傳’過一遍。”

不過，記者采訪了解到，“控制房企有息負債規(guī)模”已成為銀行開展涉房業(yè)務的“潛規(guī)則”。中部某城商行金融市場部負責人坦言：“收到了監(jiān)管指導，房地產業(yè)務規(guī)模只減不增。”

不只銀行收緊了涉房貸，房地產企業(yè)發(fā)債融資也面臨收緊。有消息稱，地產債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債。

興業(yè)研究認為，此次收緊地產債融資將給最近較熱的土地市場和債券融資市場降溫，通過只允許償還不超過對應存量債務融資工具85%的方式壓降房企杠桿水平，在對房企主要的表外融資方式信托融資嚴管控后，進一步對房企表內債券融資進行管控，貫徹今年5月22日的兩會報告中提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

銀行“涉房貸”從嚴

記者獲得的一張截圖顯示，央行已出臺“345”規(guī)則，旨在控制房地產企業(yè)有息負債規(guī)模。具體規(guī)則為設置“三道紅線”：一是剔除預收款后的資產負債率大于70%;二是凈負債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。

具體內容為，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業(yè)分為“紅-橙-黃-綠”四檔，以有息負債規(guī)模作為融資管理的操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降一檔，上限增加5%。

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

對于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負的房地產企業(yè)，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標階段性控制目標實現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、資管產品、海外融資等予以限制。

這一消息引起金融圈和地產界的廣泛關注。記者采訪多位業(yè)內人士，均表示未收到這一文件。不過，已有房地產企業(yè)提前按照“345”規(guī)則提到的要求內控。

“345”規(guī)則對房地產企業(yè)的負債率、現(xiàn)金流提出較高要求。某央企地產投資負責人表示：“我們早就開始內控這些事兒了。”

值得注意的是，盡管未收到上述“345”規(guī)則的文件要求，銀行對房企融資政策也一直沒有放松。

某股份行人士表示，今年對地產融資一直收緊，對房企銷售排名、項目區(qū)域都限制很嚴。

上述受訪中部某城商行金融市場部負責人告訴記者，該行收到了監(jiān)管指導，要求房地產業(yè)務規(guī)模“只減不增”。

華東上市農商行投行部高管表示：“受監(jiān)管要求限制，農商行投資業(yè)務禁止涉房。目前我行只有一些按揭貸款和表內開發(fā)貸款可以做。但是根據(jù)監(jiān)管要求，此類貸款余額不能超過所有貸款余額的4%。”

與此同時，監(jiān)管部門也在嚴查資金違規(guī)流入樓市風險。記者梳理銀保監(jiān)會下發(fā)的罰單發(fā)現(xiàn)，個人信貸資金違規(guī)流入房地產市場、違規(guī)發(fā)放開房貸、同業(yè)投資資金違規(guī)用于支付土地出讓金、同業(yè)投資資金違規(guī)用于土地儲備開發(fā)等都是“違規(guī)高發(fā)區(qū)”。

銀保監(jiān)會召開的2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。

房企融資面臨較大壓力

除銀行信貸外，房地產企業(yè)的信用債等融資渠道也有所收緊。

針對媒體報道提到的“地產債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債”這一消息，記者從一位地產融資人士處得到印證。該人士告訴記者：“現(xiàn)在是一刀切8.5折借新還舊，意思就是交易所和協(xié)會都由此前100%借新還舊變成了私募債按照一年期到期的8.5折給批文，公募債按照兩年期到期的8.5折給批文。指導是說針對所有住宅地產，不過商業(yè)地產在審批過程中大概率也會受到類似影響。這個沒有具體文件，只是窗口指導。”

相關數(shù)據(jù)顯示，2020年全年房企境內債、美元債、信托到期量超過1.5萬億元，今年下半年房企將進入償債高峰期。興業(yè)研究指出，在房地產融資政策進一步收緊的情況下，房企之間信用資質分化將加劇，房企的項目銷售和回款將變得更加重要，信用分析時需進一步加強對經營性現(xiàn)金流的分析和預測。土儲質量好、項目去化率高、負債結構合理的房企預計將獲得更多金融機構和投資者的青睞;而資產質量不佳、流動性緊張、杠桿率較高的房企預計基本面會進一步惡化，尾部房企融資壓力將越來越大，信用風險將進一步提升。

植信投資研究院高級研究員馬泓接受記者采訪時表示，龍頭房企杠桿水平相對較低，短期償債能力最好。從凈負債來看，一季度盡管負債率水平較2019年有所上升，但總體保持在100%以內，長期債務風險可控，尤其像萬科、招商其凈負債率都控制在30%～40%，整體負債率處于較低水平。同時，龍頭企業(yè)2020年一季度現(xiàn)金流動負債比為1.2，保利、萬科該指標都接近2，顯示出比較強的現(xiàn)金流管控能力。相較之下，中小型房企財務能力相對較弱。2020年一季度現(xiàn)金流動負債比，從2019年末的1.3降至0.9，部分企業(yè)甚至低于0.5，短期償債壓力較大。

中國人民銀行2020年二季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項貸款增速0.1個百分點，比上季末下降0.8個百分點，增速連續(xù)23個月回落;房地產開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點。

談及未來房企融資展望，馬泓向記者分析，短期來看，監(jiān)管部門對房地產企業(yè)融資保持較強的監(jiān)管壓力。從長期來看，房地產行業(yè)需要進行結構性調整，市場主體結構將更為合理，行業(yè)集中度可能進一步上升，部分小型房企將逐步退出市場。規(guī)模相對較大、資金管控能力更強的房地產公司，可能將獲得更多金融支持，包括傳統(tǒng)銀行信貸、國內外債券融資和其他渠道多元化的融資方式。而對于財務管理能力相對較差、運作不夠規(guī)范的房企，監(jiān)管部門可能會給予更為嚴格的管控。

(記者 郝亞娟 張榮旺 編輯：朱紫云 校對：顏京寧)